目前,某地2016年第二批棚戶區(qū)改造項(xiàng)目銀行貸款審批中,該項(xiàng)目屬于新建項(xiàng)目,項(xiàng)目規(guī)劃用地約等于115000平方米;項(xiàng)目總投資57200.00萬(wàn)。項(xiàng)目建設(shè)周期約兩年。

　　項(xiàng)目建設(shè)必要性分析

　　1、是貫徹中央解決棚戶區(qū)居民住房困難的民生政策的要求

　　在國(guó)家建設(shè)和發(fā)展過(guò)程中，因歷史遺留問(wèn)題造成棚戶區(qū)居民住房困難，在今天已成為影響社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的重大民生問(wèn)題。解決棚戶區(qū)居民一直是黨中央和各級(jí)政府關(guān)注的問(wèn)題，尤其黨的十七大以來(lái)，解決民生問(wèn)題，構(gòu)建和諧社會(huì)成為各級(jí)黨委、政府的重要工作。黨的十七大將解決城市低收入家庭住房困難問(wèn)題列為民生大事，并在十七大報(bào)告中要求重點(diǎn)關(guān)注和下大力氣解決。黨的十八大報(bào)告提出“繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”，指出棚戶區(qū)改造既是重大民生工程，也是重大發(fā)展工程;可以有效拉動(dòng)投資、消費(fèi)需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，破解城市二元結(jié)構(gòu)，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量;可以讓更多困難群眾住進(jìn)新居，為企業(yè)發(fā)展提供機(jī)遇，為擴(kuò)大就業(yè)增添崗位，發(fā)揮助推經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應(yīng)。中央在“十一五”大規(guī)模改造棚戶區(qū)取得顯著成效的基礎(chǔ)上，決定在“十二五”期間再改造城市和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬(wàn)戶，逐步將非集中成片城市棚戶區(qū)統(tǒng)一納入改造范圍，同步建設(shè)配套市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，確保同步使用。

　　從現(xiàn)實(shí)情況看，某縣茶機(jī)廠、北街片區(qū)大部分城市棚戶區(qū)存在房屋密度大，建成使用時(shí)間久，破損嚴(yán)重，基礎(chǔ)設(shè)施配套不足，雨污合流、旱季悶熱、雨季污水橫流、防火抗震性能差等不足，特別是消防安全和治安隱患突出，居住條件和環(huán)境狀況急需改善，群眾的呼聲也日益強(qiáng)烈。解決這些群眾的居住和生活困難問(wèn)題，是各級(jí)黨委、政府義不容辭的責(zé)任。無(wú)論從踐行“三個(gè)代表”、“科學(xué)發(fā)展觀”重要思想，還是從落實(shí)“十八大”精神、構(gòu)建和諧社會(huì)、建設(shè)和諧樂(lè)山的需要出發(fā)，棚戶區(qū)改造一定要納入日程，全面實(shí)施，讓群眾共享城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。

　　本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施也是某市區(qū)委/市政府、某縣縣委/縣鎮(zhèn)府認(rèn)真貫徹國(guó)家政策、構(gòu)建和諧社會(huì)，為人民辦實(shí)事，履行政府責(zé)任，體現(xiàn)“以人為本，執(zhí)政為民”執(zhí)政理念的客觀要求。

　　2、是切實(shí)改善棚戶區(qū)居民住房條件的要求

　　通過(guò)實(shí)施棚戶區(qū)改造，將進(jìn)一步完善某縣社會(huì)救助機(jī)制和保障體系，建立住房社會(huì)保障制度特別是廉租房制度，完善住房公積金制度，深化住房制度改革，讓社會(huì)弱勢(shì)群體和貧困群眾分享改革發(fā)展和振興所取得的成果。

　　本項(xiàng)目所涉及的棚戶區(qū)居民居住條件惡劣，居住環(huán)境較差，房屋年久失修，居住的安全性較差，亟待改造。但相對(duì)于棚戶區(qū)居民的收入水平，目前某縣城區(qū)商品房?jī)r(jià)格偏高，多數(shù)棚戶區(qū)居民沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力通過(guò)購(gòu)買商品房來(lái)改善居住條件，因此需要依靠政府力量推動(dòng)解決棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題。

　　本項(xiàng)目通過(guò)政府牽頭，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建造，統(tǒng)一與棚戶區(qū)居民簽訂拆遷協(xié)議，拆除棚戶區(qū)老舊房屋，建造現(xiàn)代化居住社區(qū)，幫助棚戶區(qū)居民搬進(jìn)設(shè)施配套完善、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的新居，改善棚戶區(qū)居民人居環(huán)境，從而使構(gòu)建和諧某縣成為現(xiàn)實(shí)可能。

　　3、項(xiàng)目建設(shè)能盤(pán)活城市土地資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)城市土地集約高效利用

　　本項(xiàng)目所涉及的棚戶區(qū)范圍建筑密度大，容積率低，土地利用極不充分，對(duì)土地資源日益緊張的夾江城市建設(shè)來(lái)說(shuō)是一種浪費(fèi)。本項(xiàng)目依據(jù)夾江城市規(guī)劃，合理規(guī)劃，可將棚戶區(qū)所在地塊在改造后把資源價(jià)值發(fā)揮到最大。在夾江城市規(guī)劃中，某地茶機(jī)廠、北街片區(qū)棚戶區(qū)規(guī)劃用途是城區(qū)商住中心區(qū)域，土地具有大幅提升的潛在價(jià)值，通過(guò)棚改工程，可實(shí)現(xiàn)城市土地集約高效利用，對(duì)提升夾江城市形象、經(jīng)營(yíng)城市價(jià)值具有重要的作用。同時(shí)，實(shí)施棚戶區(qū)改造還有利于改善城市面貌，提高城市品位，有利于增強(qiáng)某地對(duì)外的吸引力，為吸引外來(lái)投資，擴(kuò)大招商引資規(guī)模創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　4、符合政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要

　　棚戶區(qū)改造安置房屬保障性住房，保障性住房的首要作用是分流市場(chǎng)需求，合理配置住房資源。作為基本的生活必需品，住房資源這塊蛋糕如何分配，決定著全社會(huì)居住需求的滿足程度。保障性住房建設(shè)旨在形成一個(gè)對(duì)各類需求層次全面覆蓋的住房供應(yīng)體系。

　　在商品房市場(chǎng)中，住房資源有自動(dòng)向高收入人群集中的內(nèi)在動(dòng)力。當(dāng)前許多城市房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通居民的支付能力，盡管居民收入也在增長(zhǎng)，但是始終跟不上房?jī)r(jià)上漲的步伐，低收入人群則基本被擠出市場(chǎng)，喪失了購(gòu)房能力。與此同時(shí)，高收入群體卻依靠強(qiáng)大的購(gòu)買力，擁有著超出正常居住需求的住房資源，并在過(guò)去幾年中把投資需求過(guò)度放大，造成了房?jī)r(jià)泡沫以及資源分配的不合理，廣為詬病的空置率是最好的例證。因此，保障低收入人群的基本居住需求，必須運(yùn)用保障性住房這一 “看得見(jiàn)的手”來(lái)調(diào)控住房資源分配，通過(guò)這一具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)的住房品種來(lái)滿足商品房覆蓋不到的人群的居住需求。

　　棚戶區(qū)改造安置房讓廣大棚戶區(qū)低收入群體擁有了住房，合理分配了住房資源，減輕商品房房?jī)r(jià)調(diào)控的壓力。不僅如此，隨著保障性住房覆蓋面增加以及在住房總體供應(yīng)中的占比提高，政府對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控能力也會(huì)不斷增強(qiáng)，保障性住房作為平抑房?jī)r(jià)重要籌碼的分量越來(lái)越重。當(dāng)前盡管調(diào)控政策不斷出臺(tái)，但政府始終缺少能夠明顯影響開(kāi)發(fā)商行為的籌碼，房?jī)r(jià)回調(diào)存在著很大阻力。作為與商品房完全不同的住房品種，保障性住房與商品房既是互補(bǔ)關(guān)系，也在一定程度上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房購(gòu)買行為形成擠出效應(yīng)，從而影響開(kāi)發(fā)商定價(jià)，達(dá)到宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的目的。

　　5、是有力配合某縣城市建設(shè)，促進(jìn)全市城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的需要

　　某縣城市發(fā)展總體戰(zhàn)略是要建設(shè)成為樂(lè)山都市圈重要的新經(jīng)濟(jì)中心，成為新興工業(yè)基地、宜居田園城市、特色文化名城。某縣是樂(lè)山規(guī)劃的未來(lái)的城市中心，某地茶機(jī)廠、北街片區(qū)的棚戶區(qū)改造進(jìn)度從某種意義上說(shuō)關(guān)系到城市發(fā)展的進(jìn)程。通過(guò)本項(xiàng)目的改造，可以為城市發(fā)展騰出寶貴的土地資源，有利于某縣城市規(guī)劃的實(shí)施，促進(jìn)某縣城鄉(xiāng)一體化工作順利開(kāi)展。

　　綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)具有較好的經(jīng)濟(jì)意義和社會(huì)意義，項(xiàng)目建設(shè)是必要的。

　　(一)主要結(jié)論

　　通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)情況、建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃、項(xiàng)目組織與管理、環(huán)境影響分析、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)評(píng)價(jià)等分析后，得出以下結(jié)論：

　　1、本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的要求;

　　2、本項(xiàng)目建設(shè)符合區(qū)域規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，符合當(dāng)?shù)卣畬?duì)出讓土地的相關(guān)特別規(guī)定;

　　3、本項(xiàng)目加快了某縣茶機(jī)廠、北街片區(qū)的發(fā)展和城市化發(fā)展的進(jìn)程;

　　4、項(xiàng)目施工期間及建成后產(chǎn)生的污染物經(jīng)各種處理措施處理后能達(dá)到當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)周邊環(huán)境影響較小，且有益于推進(jìn)新城建設(shè)。

　　5、償債能力分析結(jié)果表明，項(xiàng)目借款還款能力有保障。本項(xiàng)目建設(shè)將推進(jìn)了某縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善了當(dāng)?shù)鼐用裆瞽h(huán)境，是重點(diǎn)民生工程，具有顯著的社會(huì)效益。

　　綜合上述分析，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和和《某縣城市總體規(guī)劃》(2007-2020)的要求;其建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模符合某縣茶機(jī)廠、北街片區(qū)規(guī)劃區(qū)土地利用規(guī)劃;項(xiàng)目土地、供電、供水、排污等建設(shè)條件具備;項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案成熟可靠。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模適當(dāng)、布局合理，是國(guó)家和地方大力支持的項(xiàng)目，其建設(shè)實(shí)施是必要的也是可行的。

　　(二)建議

　　1、本項(xiàng)目工程量較大，建議項(xiàng)目公司精心組織、精心設(shè)計(jì)、精心實(shí)施，加強(qiáng)工程監(jiān)理與質(zhì)量監(jiān)督，減少人為失誤，確保項(xiàng)目順利完成。

　　2、項(xiàng)目是關(guān)系棚戶區(qū)廣大低收入家庭利益的民心工程，建議有關(guān)部門大力支持，協(xié)助配合完善各項(xiàng)手續(xù)，使項(xiàng)目早日動(dòng)工，早日建成，早日發(fā)揮效益。

　　3、嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，抓緊落實(shí)建設(shè)資金，本項(xiàng)目屬于社會(huì)公益性項(xiàng)目，建議業(yè)主單位積極爭(zhēng)取各級(jí)政府部門的政策支持和資金支持。