對(duì)投資人而言，經(jīng)常會(huì)面臨預(yù)算不足導(dǎo)致投資回報(bào)率低于最初的預(yù)期，進(jìn)而出現(xiàn)資不抵債的窘?jīng)r。很多實(shí)例表明，預(yù)算不足還會(huì)導(dǎo)致建設(shè)期延長(zhǎng)、工程質(zhì)量低下，所有這些都會(huì)進(jìn)一步加劇不良資產(chǎn)的生出，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)困境。

      按照現(xiàn)時(shí)行業(yè)內(nèi)的常見做法，即設(shè)計(jì)完成前就開始動(dòng)工，“成本超支”的問(wèn)題只是在施工過(guò)程的后期才會(huì)出現(xiàn)，而事實(shí)是，大部分成本已經(jīng)投入到已興建的工程中。這種“后知后覺(jué)”通常會(huì)導(dǎo)致室內(nèi)空間的匆忙再規(guī)劃再設(shè)計(jì)、工期延誤、精裝施工單位因缺少深化設(shè)計(jì)圖紙而被迫閑置、購(gòu)買不合格的工程材料，以及最重要的是，以不可持續(xù)的速度將工程委托給不合格的承包商。硬件條件不佳不僅會(huì)影響客人的入住體驗(yàn)和酒店的收入，還會(huì)將酒店的能源賬單和維護(hù)成本推高至不可持續(xù)的水平。

      許多調(diào)查還揭示酒店規(guī)劃不足將會(huì)產(chǎn)生另一個(gè)隱藏成本。通常情況下，最初的市場(chǎng)可行性調(diào)研與其收入組合建議，和實(shí)際功能布局設(shè)計(jì)之間存在脫節(jié)。這里有一個(gè)誤區(qū)，投資者認(rèn)為可以通過(guò)縮小真正創(chuàng)收區(qū)域（如會(huì)議室）的面積或功能來(lái)達(dá)到削減成本的目的，而其他非創(chuàng)收或低創(chuàng)收區(qū)域（如餐飲）又被過(guò)度設(shè)計(jì)，如此一來(lái)運(yùn)營(yíng)成本只會(huì)隨即飆升，就像投資成本一樣。

      不得不知道的知識(shí)點(diǎn)：

      在酒店總造價(jià)不變的情況下，不同于每個(gè)房間的成本（標(biāo)準(zhǔn)客房模塊），每把鑰匙的成本將取決于套房與客房的比例。根據(jù)客房數(shù)量，餐飲和公區(qū)的大小、地形、當(dāng)?shù)氐囊?guī)章制度及土壤條件等因素的影響，每間客房的造價(jià)浮動(dòng)最高可達(dá)30%。70%的建造成本是投入到總建筑面積內(nèi)，因此概念設(shè)計(jì)定稿后將無(wú)法再降低成本。

      那么有人可能會(huì)問(wèn)，為什么這么多酒店的規(guī)劃和設(shè)計(jì)都是基于一個(gè)簡(jiǎn)單而錯(cuò)誤的原則，即每把鑰匙的成本，而這一原則既沒(méi)有得到任何人的認(rèn)可，也沒(méi)有得到任何技術(shù)可行性研究的證實(shí)？答案其實(shí)很簡(jiǎn)單，如果酒店運(yùn)營(yíng)者足夠早的介入，其技術(shù)服務(wù)團(tuán)隊(duì)就可以提醒業(yè)主注意過(guò)度建造的風(fēng)險(xiǎn)。然而，運(yùn)營(yíng)者把太多的注意力放在GOP（毛利）上，而業(yè)主則更多的關(guān)注ROE（凈資產(chǎn)收益率），一家高檔的特色餐廳可能會(huì)略微改善GOP和酒店品牌，但卻會(huì)損害ROE。

      酒店開發(fā)本質(zhì)上是很復(fù)雜的，需要扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，尤其是在規(guī)劃和開發(fā)的早期階段，缺乏這方面的知識(shí)肯定會(huì)走向成本超支，最終導(dǎo)致項(xiàng)目的財(cái)務(wù)回報(bào)不佳?？紤]到這一點(diǎn)，這里為尚在項(xiàng)目發(fā)展初期的酒店投資者提供幾點(diǎn)建議，主要為了達(dá)到四個(gè)目的：

      確認(rèn)市場(chǎng)可行性調(diào)研報(bào)告中設(shè)想的酒店方案的技術(shù)可行性，并確保其成本符合商業(yè)計(jì)劃ROI（投資回報(bào)率）目標(biāo)。

      聘請(qǐng)合適的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)參與酒店的設(shè)計(jì)。

      主導(dǎo)概念設(shè)計(jì)階段的一切工作，確保該酒店不僅在成本和創(chuàng)收區(qū)域滿足商業(yè)投資的所有目標(biāo)，并且要以更好的客戶體驗(yàn)和更高的RevPAR（平均客房收益）超過(guò)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

      準(zhǔn)備一份項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃書作為成本、時(shí)間表和質(zhì)量的參考標(biāo)準(zhǔn)基線。

      酒店投資少則三年五載，多則長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年，長(zhǎng)線投資盈利與否必然涉及諸多因素影響，然而，其實(shí)從設(shè)計(jì)之初就已決定其未來(lái)的“命運(yùn)走勢(shì)”。因此，如果投資人以為地理位置好、噱頭夠、后期宣傳再加把油，就可以在項(xiàng)目建設(shè)期睜一只眼閉一只眼的話，那么可能一個(gè)不小心，手上的資本就容易變成炮灰了。